Devenues un placement de prédilection pour de nombreux investisseurs, les SCPI séduisent par la stabilité de leur rendement et par le potentiel élevé de diversification qu’elles proposent. Cela malgré une baisse de la collecte nette pour les 3 premiers trimestres 2024, soit 2.5 milliards d’euros selon le communiqué de presse de l’ASPIM du 25 octobre 2024.
En effet, les SCPI délivrent des revenus passifs qui sont des loyers issus de l’immobilier et convertis en dividendes. Mais au-delà de cet aspect financier, qu’en est-il réellement des coulisses de la SCPI ? Quels sont les fondements juridiques qui régissent son fonctionnement et quid de son mode de gouvernance ?
Le statut juridique de la SCPI : une société civile à part entière
La SCPI se distingue par son statut juridique spécifique : il s'agit d'une société civile, tout comme une SCI (Société civile immobilière). Celle-ci appartient également à la grande famille des fonds d’investissement alternatif (FIA). Toutefois, elle présente des caractéristiques propres qui la singularisent.
Par exemple, l’activité de la SCPI est exclusivement consacrée à l'acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers, en ce qui concerne son activité sociale.
Elle se démarque aussi par son caractère ouvert : les parts de SCPI sont librement cessibles, ce qui permet une grande liquidité pour les investisseurs. Notons que ces derniers sont aussi bien des personnes physiques souhaitant faire prospérer leur épargne que des professionnels ayant pour objectif de faire fructifier leur trésorerie.
Par ailleurs, les SCPI sont soumises à une réglementation spécifique encadrant la constitution de leur patrimoine, la gestion de leurs actifs et la distribution des revenus qu’elles produisent. Leur fonctionnement est régulé par l'Autorité des marchés financiers ou AMF.
L'objet social : investir dans l’immobilier locatif de manière collective
L'objet social d'une SCPI est clairement défini : il s'agit d'investir dans l'immobilier locatif. Concrètement, la SCPI achète des immeubles (bureaux, commerces, logements) qu'elle loue ensuite à des tiers qui interviennent dans différents secteurs d’activité et à forte solidité financière, dans le but de garantir les loyers. Ces revenus locatifs sont ensuite distribués aux associés de la SCPI, proportionnellement au nombre de parts qu'ils détiennent.
Cet investissement locatif prend deux formes : la construction d’immeubles en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est-à-dire de biens neufs auprès d’un promoteur, ou l’achat d’immeubles anciens seconde main. Ces derniers, pour être éligibles à la location, doivent subir des travaux de rénovation, ce qui incombe à la SCPI. Cette dernière est aussi libre de procéder à des travaux d’agrandissement, voire de transformation (exemple : d’un ancien local à usage commercial en immeuble de logement). L’entretien du parc immobilier fait également partie des missions qui lui sont attribuées.
En ce qui concerne la cession, ce sont les immeubles détenus depuis plus de 5 ans qui peuvent être cédés sur le marché secondaire.
Le mode de gouvernance : droit au vote et à la gestion de la SCPI
En ce qui concerne l’investisseur porteur de parts, il devient associé au sein de la société, ce qui lui confère le droit aux votes lors des assemblées générales des associés (AG), ainsi que le droit de participer à la gestion de la SCPI de manière active. Pour cela, l’associé devient membre du Conseil de surveillance.
La gestion professionnelle et transparente de la SCPI
La gestion d'une SCPI est assurée par une société de gestion chargée de multiples missions :
- la sélection des investissements : elle identifie les biens immobiliers à acquérir et négocie les conditions d'achat
- la gestion du patrimoine : elle assure la gestion locative, la réalisation des travaux et la comptabilité de la SCPI
- la distribution des revenus : elle procède au calcul et au versement des dividendes aux associés.
Les associés ont le droit à l’information en ce qui concerne ces données.
